ZVLÁDNĚTE PRODEJ NEMOVITOSTÍ BEZ PROBLÉMŮ

Prodej nemovitostí v kostce

Prodej nemovitostí není procházka růžovou zahradou. Můžete se setkat s problémy při podepisování kupní smlouvy nebo placením daní. Připravili jsme proto pro vás rady, které vám pomohou ve chvíli, kdy řešíte prodej nemovitostí.

Prodej nemovitostí ve zkratce:

Prostřednictvím realitní kanceláře
Přímý prodej
Prodej za asistence právníka
Dražba nemovitosti

Základem je kvalitní smlouva

Kupní smlouva určuje práva, povinnosti a finanční podmínky prodeje nemovitostí. Je zejména důležitá pro samotné předání peněz. Prodávající by totiž měl dostat pouze část z celkové částky. Zbytek kupní ceny doplácí kupující teprve po úspěšném předání nemovitosti.

Tuto situaci většinou obě strany řeší volbou depozitáře. Nejčastěji se jedná o advokáta, který převezme peníze od kupujícího a vyplatí je prodávajícímu na základě smlouvy o depozitu. Přitom samozřejmě musí být nový vlastník zapsán do katastru nemovitostí.

Odborníci nedoporučují ukládat peníze za prodej nemovitosti do trezoru nebo na účet realitní kanceláře, protože tyto firmy většinou nemají pojištění pro takto uložené peníze. Samotná smlouva o prodeji nemovitosti by měla být kvalitní a za každých okolností platná. Prodej nemovitostí není nejlevnější záležitostí a případná ztráta často bývá velmi citelná. V případě smlouvy se nevyplácí, když kupující šetří za každou cenu.

Nebojte se úřadů

Pokud se obě zúčastněné strany dohodly na podmínkách spolupráce, přichází na řadu další nezbytná formalita. Změnu vlastníka je nutné zanést do katastru nemovitostí. Připravte si zpracovaný znalecký posudek nemovitosti, několik kopií kupní smlouvy a nabývací tituly prodávajícího k nemovitosti. Pod touto záhadnou právní definicí se skrývá starší kupní smlouva, smlouva o převodu nebo kolaudační rozhodnutí.

Právník vám může při jednání s úřady významně pomoci. Jestliže si úřad vyžádá doplnění dalších dokumentů, může se tím celý zápis do katastru nemovitostí (a tím i celý prodej nemovitosti) zbytečně prodloužit. Žadatel navíc musí úřadu platit další poplatky.

Dříve bylo obvyklé, že se na zápis do katastru nemovitostí čekalo několik měsíců nebo dokonce i let. Zápis do katastru nemovitostí je ovšem z pohledu úřadů složitější proces. Žádost o vklad nejprve zpracovává podatelna, která každé žádosti přiděluje zvláštní pořadové číslo. Po podatelně si bere žádost na starost spisovna. Odtud si ji přibližně po týdnu vyzvedne zástupce právního oddělení, který jednotlivé dokumenty rozdělí podle toho, jak byly doručeny.

Jednotlivé smlouvy posléze posuzují právníci. Ve složitějších případech se řeší majetkové vztahy k pozemkům, podílnictví a zástavní práva. Když jsou žádosti právně v pořádku, nastává samotný zápis do katastru nemovitostí. Velmi problematické bývají zápisy, které se týkají bytů. Zástupci některých realitních kanceláří ovšem tvrdí, že je možné zápis do katastru nemovitostí urychlit. Stačí prý „drobná pozornost“ pro státního úředníka. Vy to však raději ani nezkoušejte.

Prodej nemovitostí v dražbě

Nejčastěji se prodej nemovitostí řeší pomocí přímého prodeje. Zájemce v takovém případě kontaktuje majitele nemovitosti nebo realitní kancelář, která svého klienta zastupuje. Následuje podepsání smlouvy, doplacení zbytku peněz a zápis do katastru nemovitostí. Nemovitost můžete také prodat pomocí dražby.

Zákon rozlišuje dva druhy dražeb. Prvním typem jsou dražby dobrovolné a druhým logicky dražby nedobrovolné. Cílem nedobrovolné dražby je získat peníze dlužníka, který zároveň vlastní nějakou nemovitost. Dražba je v obou případech veřejná. Může ji organizovat pouze dražebník s koncesí, který zároveň odpovídá za průběh dražby. Navíc je pojištěn pro případ vzniku škody.

Když se tedy vlastník rozhodne pro prodej nemovitostí, kontaktuje vybraného dražebníka. Ten předloží svému klientovi písemnou smlouvu, přičemž její součástí je rovněž sjednaná odměna dražebníka. Obvyklá odměna se pohybuje mezi 3 – 7 % z ceny vydražené nemovitosti. Kromě smlouvy zajistí dražebník například znalecký odhad, který je věnován i případným vadám nemovitosti.

Vlastník nemovitosti je povinen upozornit dražebníka na případné skryté vady. Pokud je zatají, poškodí tím především sám sebe. Vyvolávací cenu navrhuje a schvaluje vždy majitel nemovitosti. Doporučujeme vzít v úvahu rady dražebníka, který má s dražbami často větší zkušenosti než vlastník nemovitosti.

Termín dražby je oznámen dražební vyhláškou, která musí obsahovat kupříkladu dva termíny prohlídky dražené nemovitosti. Ostatní zájemci se mohou dražby účastnit po složení dražební jistoty. Její výši a datum složení určí dražební vyhláška. Samotnou dražbu řídí licitátor. Dražbu zahajuje vyvoláním a dále výzvou účastníkům, aby hlásili částky. Pokud nikdo z účastníků dražby nepřihazuje, udělí licitátor dražební příklep osobě s poslední nejvyšší nabídkou.

Odborné označení pro výtěze dražby je vydražitel. Povinností vydražitele je zaplatit dražebníkovi cenu ve stanovené lhůtě. Náklady na uspořádání dražby se hradí z výtěžku dražby. Pokud se jedná o nemovitost, zasílá dražebník potvrzení o nabytí vlastnictví příslušnému katastrálnímu úřadu. V případě, že vydražitel nezaplatí cenu dosaženou vydražením, jeho jistina propadá a slouží k zaplacení nákladů.