Realitní poradna - Právní poradna

Duplicitní vlastnictví vzniká tak, že katastrální úřad obdrží více podkladů pro zápis vlastnického práva. Nejčastěji se tento problém objevuje, pokud nedošlo k vypořádání dědictví, nebo před rokem 1990 byly nemovitosti ve státním vlastnictví převedeny na více subjektů nebo je neúplná evidence. Pokud katastr nemovitostí zjistí, že má zapsat vlastnictví k nemovitosti, kde již jiný vlastník zapsán je, sice tak učiní, ale zároveň vyrozumí všechny potenciální vlastníky, že k jejich nemovitosti vzniká duplicitní vlastnictví. Je však nutno brát v úvahu, že tato povinnost byla zavedena až Katastrální vyhláškou (č. 26/2007 Sb.), takže je možné, že starší zápisy byly provedeny, aniž vlastníci o duplicitě vědí. Postup katastrálního úřadu i následné možnosti vlastníků upravuje § 45, odst. 3 Katastrální vyhlášky.

Tři možnosti řešení

Dojde-li k zápisu duplicitního vlastnictví, nabízejí se tři varianty řešení. Nejjednodušší je dohoda mezi vlastníky. Je čistě na nich, zda uznají, komu z nich vlastnictví svědčí. K vyrovnání může samozřejmě dojít za úplatu, nebo bezúplatně.

Další možností je, že jeden z vlastníků jednostranným prohlášením uzná, že vlastníkem nemovitosti je druhý vlastník nebo vlastníci. Náležitosti dohody nebo uznávacího prohlášení upravuje Katastrální vyhláška v § 40, odst. 3. a 4. Obecně lze říci, že uvedené dokumenty musejí být v písemné podobě, je nezbytné dostatečně identifikovat strany i nemovitosti, kterých se týkají, a přesně specifikovat, že předmětem dohody či uznání je potvrzení vlastnického práva jedné ze stran. Podpisy musejí být ověřené.

Vzhledem k zásadnímu významu uvedených listin je vhodné poradit se s advokátem nebo notářem, případně alespoň vyhledat informace na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (www.cuzk.cz), kde naleznete jednak příslušné právní předpisy, jednak informace a stanoviska úřadu k jednotlivým ustanovením Katastrální vyhlášky.

Kdy pomůže soud?

Velmi často se však stává, že jeden ze zapsaných vlastníků se dohodnout nechce nebo dohoda není objektivně možná, např. z důvodů úmrtí a dědice se nepodaří kontaktovat. V takovém případě nezbývá nic jiného než podat žalobu na určení vlastnictví. Určovací žaloba je zakotvena v § 80, odst. 3 Občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb.).

Podmínkou podání žaloby je existence naléhavého právního zájmu. Soudy uznávají, že určit, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti, je naléhavým právním zájmem, takže žalobce se nemusí obávat, že by tuto podmínku nesplnil.

Podat žalobu může k okresnímu soudu místa, kde nemovitost leží, kterýkoli z vlastníků. Žalobce stíhá tzv. břemeno tvrzení, takže své vlastnictví musí prokázat (například listinami, svědeckými výpověďmi nebo jinými hodnověrnými skutečnostmi).

Z důvodu časové i finanční náročnosti a často i vzhledem k nejasným právním vztahům k nemovitosti v minulých dobách lze doporučit, abyste se pokud možno vždy snažili o dosažení dohody – smíru během řízení. V případě soudního sporu je na místě zastoupení advokátem.

Katastrální úřad je vázán dohodou vlastníků, jednostranným prohlášením nebo rozsudkem soudu a podle toho zapíše skutečné vlastnictví. Pokud však na základě upozornění katastru nebo vlastního zjištění nedojde k vyřešení duplicitního vlastnictví, katastr nemovitostí sám vyvolat řízení nemůže, a duplicitní vlastnictví nemovitosti tak může zůstat zapsáno i pro více generací. Je tedy vhodné zjištěné problémy vždy bezodkladně řešit.

Zdroj: GRAND DEVELOPER 3, www.grandprinc.cz