ZKUŠENOSTI PŘI NÁKUPU BYTU, DOMU A NOVOSTAVBY

Nákup bytu v rámci novostavby

Novostavby rostou ve městech jako houby po dešti. Většina nových realit je prodána ještě dříve než se dům či obytný komplex dostaví. Důvodů, proč se stále objevují nové developerské projekty (developer je firma, která staví nebo prodává nové domy a byty), je několik. Souvisejí s deregulací nájmů a hrozbou růstu DPH stavebních prací. Zároveň jde o dlouhodobý trend, kdy především mladí lidé považují za výhodné investovat do vlastního bydlení. Přitom investice do vlastního bydlení nemusí být vždy výhodná.

Pokud vás tedy zaujal nový byt, který nabízí developerská společnost v rámci novostavby, připravili jsme pro vás praktické rady a doporučení. Nejprve si prověřte samotného developera. Podívejte se do obchodního rejstříku a zkontrolujte, zda souhlasí developerem uváděné údaje. Z katastru nemovitostí si vypište již hotové projekty a některý z hotových bytů navštivte. Zkuste na některého obyvatele zazvonit a zjistěte si jeho spokojenost s firmou.

Další možností je návštěva internetových diskusí, které souvisejí s bydlením. Také rozestavěné novostavby by měly být zapsány v katastru nemovitostí. Pro pořádek je ovšem nutné dodat, že v takovém případě bude v katastru nemovitostí zaneseno pouze číslo parcely.

Developer často předává 1 – 2 měsíce po zahájení výstavby do katastru nemovitostí smlouvu o výstavbě novostavby. Jestliže se vámi vybraný byt teprve staví, pomocí aplikace „nahlížení do katastru nemovitostí“ zkontrolujte, zda je prodejce bytu také majitelem pozemku (parcely). Když je novostavba hotova, můžete se z katastru nemovitostí dozvědět, kolik bytů je již vyprodaných.

Každá novostavba musí mít na začátku vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení. Kopie těchto dokumentů dostanete od developera. Opět si ověřte, zda informace odpovídají skutečnosti. Především si zjistěte, zda jde o bytový dům a inzerovaný počet bytových jednotek odpovídá stavebnímu povolení. Rovněž můžete zjistit, jestli budou v rámci novostavby i restaurace, obchody nebo kanceláře. Tato informace je zajímavá především pro spekulanty, kteří se zaměřují na novostavby.

Bez kvalitní smlouvy ani krok

Důležitým dokumentem je nejen pro novostavby kvalitní smlouva. V případě, že developer nezačal stavět a již získal územní rozhodnutí, sepíše s vámi rezervační smlouvu. Pokud je novostavba schválena úřady, developer vlastní stavební povolení a již začala výstavba novostavby, podepisuje se smlouva o smlouvě budoucí kupní. Když je byt již hotov, podepisují obě zúčastněné strany přímo kupní smlouvu.

Prodávající také často vyžaduje zálohu ve formě nevratného rezervačního poplatku. Odborníci ji doporučují uhradit teprve v okamžiku, kdy je uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. Tato smlouva již musí obsahovat podrobnější informace o kupovaném bytu. Když ve smlouvě naleznete nejasnosti, požadujte písemné vysvětlení. Počítejte vždy s nejhorší variantou a zkuste zjistit, zda je ve smlouvě ošetřena. Vyplatí se také konzultace s právníkem, který vás upozorní na případné nevýhody ve smlouvě. Cena za konzultaci může být až 10 000 Kč. Právníka doporučujeme kontaktovat i v případě, že se nejedná investici do novostavby.

Je obvyklé, že se platí již při podepsání kupní smlouvy. Takové placení je rizikové nejen při investici do novostavby. Vklad do katastru nemovitostí stále trvá neúměrně dlouhou dobu (v Praze i pět měsíců). Jestliže ya byt zaplatíte dříve, než jste řádnými vlastníky, můžete o své peníze bez náhrady přijít. Vyplatí se proto dohodnout s developerem o složení peněz například u právníka. Ten potom vyplatí peníze developerovi v případě, že dojde k úspěšnému zápisu do katastru nemovitostí.

Než se přestěhujete do novostavby

Samotná smlouva (bez ohledu na to, zda jde o koupi bytu v rámci novostavby) musí obsahovat přesné určení všech smluvních stran. Firma ve smlouvě uvádí svůj název, pod kterým je zapsána v obchodním rejstříku. Dále ve smlouvě nesmí chybět IČO, DIČ a údaje o zápisu v obchodním rejstříku. Neméně důležité je uvedení osoby, která smlouvu podepisuje. Tato osoba však musí být oprávněna za firmu uzavírat smlouvy o prodeji novostavby, což si můžete ověřit v obchodním rejstříku.

Informace je většinou uvedena v obchodním rejstříku pod položkou „Způsob jednání jménem společnosti“. Kupující uvádí do smlouvy jméno, příjmení, rodné číslo a trvalé bydliště. Mezi další náležitost smlouvy o prodeji nejen novostavby patří předmět smlouvy a podrobnosti k bytu (počet místností, příslušenství, celková užitná plocha, rozměry místností, určení katastrálního území a další). Důležité je, aby byl byt v rámci novostavby určen velmi přesně. Tím se předejte případným problémům.

Nedílnou součástí smlouvy je také prohlášení prodejce o výlučném vlastnictví novostavby. Nezbytné je ověření, že se novostavby netýkají žádná zástavní práva a věcná břemena, dluhy nebo jiné právní závady. Chybět by neměla ani kupní cena, způsob a termín úhrady a všechna další práva a povinnosti smluvních stran.

Jak probíhá koupě bytu

Jak tedy probíhá koupě bytu? Podíváme se společně na vzorový postup. Nejprve se sepíše rezervační smlouva. Zaplatíte rezervační poplatek. Následuje podepsání smlouvy o smlouvě budoucí kupní a platba zálohy. Prodávající by vás měl zavést do novostavby a umožnit vám prohlídku vašeho budoucího bytu (nikoliv vzorového bytu – ten vidíte na začátku jednání). Případné nedostatky by měl prodávající odstranit.

Když je všechno v pořádku, vytvoří se kupní smlouva a dohodnou se platební podmínky. Obvykle se převádějí peníze notáři, advokátovi nebo bance. Developer podává návrh na vklad nového majitele do katastru nemovitostí. Záleží na dohodě, kdo v tomto kroku hradí výdaje spojené s podáním žádosti o změnu zápisu v katastru nemovitostí. Jakmile je v katastru nemovitostí změněn záznam, stáváte se novým majitelem bytu. Notář, advokát nebo banka převádí peníze developerovi a vy fyzicky přebíráte svůj vlastní byt v rámci novostavby.